Управление недвижимостью подразумевает различные расходы, включая страховку, обслуживание, налоги, озеленение, коммунальные услуги, безопасность и уборку. Когда владельцы недвижимости суммируют эти расходы и вычитают их из дохода, они получают важную цифру: чистый операционный доход (NOI).
NOI помогает владельцам бизнеса определить стоимость недвижимости и потенциальную прибыль. Это может показаться сложным, если вы новичок в этой концепции, но не волнуйтесь. В этой статье мы объясним, что такое NOI, как его рассчитать и почему он важен для роста вашего бизнеса.
Содержание
Как рассчитать чистый операционный доход (NOI)
Формула чистого операционного дохода
Пример расчета NOI
Каков хороший показатель NOI для сдаваемой в аренду недвижимости?
Что такое хорошая маржа NOI?
Подведение итогов
Как рассчитать чистый операционный доход (NOI)
Чистый операционный доход (NOI) — это простой способ измерить, какой доход приносит недвижимость после покрытия ее операционных расходов. NOI — это ключевой показатель в сфере недвижимости, поскольку он обеспечивает понятный, стандартизированный способ оценки прибыльности и инвестиционного потенциала недвижимости.
Кроме того, чистый операционный доход помогает инвесторам оценить прошлую прибыльность недвижимости и оценить ее будущий доходный потенциал, что делает его ценным инструментом для принятия обоснованных инвестиционных решений. Поскольку NOI исключает финансовые расходы, капитальные затраты и выплаты по долгам, он обеспечивает понятный и последовательный способ сравнения различных инвестиций в недвижимость, предлагая более «сравнительный» анализ прибыльности.
Формула чистого операционного дохода
Вы можете рассчитать чистый операционный доход (NOI), сложив доход от аренды недвижимости и любой дополнительный доход, а затем вычтя его прямые операционные расходы. Вот формула:
Чистый операционный доход (NOI) = (Доход от аренды + Дополнительный доход) – Прямые операционные расходы
Эта формула — путь, если вы хотите узнать основную операционную прибыль объекта недвижимости. Она удаляет все неоперационные и неденежные расходы, чтобы сосредоточиться на том, что генерирует актив недвижимости. Что еще важнее, NOI помогает REIT, частным инвестиционным компаниям и другим компаниям по недвижимости управлять несколькими объектами недвижимости. С помощью этой формулы основное внимание уделяется эффективности каждого объекта недвижимости, а не общим финансам компании.
Пример расчета NOI
Предположим, вы хотите рассчитать чистый операционный доход (NOI) для вашей недвижимости в 2021 и 2022 годах, используя следующие данные:
- Доходы от сдачи в аренду
- Управление развитием и другие доходы
- Расходы на аренду
- Прочие расходы
Вы подставите их в формулу, где:
- Доход от аренды, управления развитием и другие доходы = общий доход
- Арендная плата и прочие расходы = прямые операционные расходы (или общие расходы)
Вот как это рассчитать шаг за шагом:
Пошаговый расчет на 2021 год
1. Подсчитайте свой общий доход:
- Доход от аренды: 4 148 млн долларов США
- Доходы от управления развитием и другие доходы: 20 млн долларов США
Общий доход = 4, 148 + 20 = 4, 168
2. Подсчитайте общую сумму расходов.
- Расходы на аренду: 1 041 млн. долл. США
- Прочие расходы: 22 миллиона долларов
Всего расходов: 1 + 041 = 22
3. Получите NOI, вычтя общие расходы из доходов:
4,168 – 1 = 063
Чистый операционный доход за 2021 год составляет 3 105 млн долларов США.
Пошаговый расчет на 2022 год
Теперь проделаем те же расчеты для 2022 года:
1. Сложите общий доход:
- Доход от аренды: 4 913 млн долларов США
- Доходы от управления развитием и другие доходы: 21 млн долларов США
Общий доход = 4, 913 + 21 = 4, 934
2. Сложите общие расходы:
- Расходы на аренду: 1 206 млн. долл. США
- Прочие расходы: 40 миллиона долларов
Общие расходы = 1, 206 + 40 = 1, 246
3. Вычтите общую сумму расходов из выручки:
4, 934 – 1, 246 = 3, 688
Чистый операционный доход за 2022 год составляет 3 688 млн долларов США.
Насколько вырос NOI с 2021 по 2022 год?
Поскольку вы сравниваете два года, вы можете рассчитать темпы роста в годовом исчислении (YoY) по следующей формуле:
Темпы роста = (NOI в 2022 г. / NOI в 2021 г.) – 1
= (3, 688 / 3, 105) – 1
= 1.188 – 1 = 0.188 = 18.8%
Итак, окончательные результаты таковы, что NOi вырос на 583 млн долларов США при темпе роста 18.8% с 2021 по 2022 год.
Каков хороший показатель NOI для сдаваемой в аренду недвижимости?
NOI — отличный способ определить, является ли арендная недвижимость прибыльной, что существенно влияет на ее стоимость. Однако то, что многие считают «хорошим», зависит от типа недвижимости, ее местоположения и текущих условий на рынке недвижимости.
Когда инвесторы в недвижимость хотят получить более ясную картину стоимости арендной собственности, они часто сравнивают ее NOI с ее рыночной стоимостью или ценой покупки. Это сравнение приводит к ставке капитализации, или «ставка капитализации», что является ключевым показателем для оценки того, насколько хорошими могут быть инвестиции.
Как и NOI, ставка капитализации помогает изобретателям оценить потенциальную прибыльность собственности. Вот формула, которую они часто используют:
Ставка капитализации (%) = Чистый операционный доход (NOI) / Стоимость недвижимости
Скорректировав формулу, инвесторы могут легко оценить стоимость недвижимости перед совершением покупки. Вот как это выглядит:
Оценочная стоимость недвижимости = Чистый операционный доход (NOI) / Ставка капитализации (%)
Например, если чистый операционный доход от недвижимости составляет 100,000 8 долларов США, а ставка капитализации — XNUMX%, ее оценочная стоимость будет выглядеть следующим образом:
Оценочная стоимость недвижимости = 200,000 8 долл. США / 2,500,000% = XNUMX XNUMX XNUMX
Обычно покупатели рассматривают недвижимость с капитализацией от 4% до 12% как надежные инвестиционные возможности. Однако местоположение и тип недвижимости также играют большую роль в определении того, является ли недвижимость хорошей сделкой.
Многие полагают, что более высокая ставка капитализации всегда лучше, но это не обязательно так для всех инвесторов в недвижимость. Более высокая доходность часто сопряжена с более высокими рисками, поэтому речь идет не только о погоне за наибольшим числом. По этой причине идеальная ставка капитализации зависит от стратегии инвестиционной компании, включая степень риска, на который она готова пойти, и уровень желаемой доходности.
Что такое хорошая маржа NOI?
Вам необходимо преобразовать значения NOI в стандартизированный процент, чтобы сделать справедливые сравнения. Вот где появляется маржа NOI. Она гарантирует, что вы сравниваете все объекты недвижимости одинаково, показывая, насколько эффективно каждый из них генерирует доход. Вот как это рассчитать:
Маржа NOI (%) = (Чистый операционный доход (NOI) / Доход от собственности) x 100
Проще говоря, маржа NOI показывает, какая часть каждого заработанного доллара дохода превращается в чистый операционный доход (NOI). Более высокая маржа NOI означает, что большая часть дохода от недвижимости входит в прибыль, тогда как более низкая маржа показывает, что большая доля идет на расходы.
Совет профессионала: вместо того, чтобы смотреть только на маржу NOI, рассмотрите возможность сравнения ее с аналогичными объектами недвижимости по типу, классу и местоположению. Таким образом, вы лучше поймете, как объект недвижимости ведет себя по отношению к рынку.
Подведение итогов
Чистый операционный доход является ключевым показателем прибыльности в коммерческой недвижимости. Он фокусируется на том, какой доход генерирует недвижимость без учета процентов по долгу, налогов, капитальных затрат или амортизации. Хотя не существует идеального числа NOI, инвесторы и кредиторы уделяют пристальное внимание таким вещам, как ставки капитализации, маржа NOI и оценочная стоимость недвижимости. Теперь, когда вы знаете формулы, прочитайте эту статью чтобы узнать больше о NOI и о том, как ее можно применить в вашем бизнесе для повышения его успеха.
